La GRL est une garantie "loyers impayés" mise en place par l'Etat et l'Action Logement, le nouveau nom du 1% logement. Celle-ci prend place à côté des contrats d'assurances contre les loyers impayés, proposés traditionnellement par assureurs et banquiers.

Le principe

Celle-ci a pour vocation de rassurer les propriétaires et de les inciter à signer un bail avec un locataire, certes solvable, mais qui ne présente pas forcément un "sans faute", côté garantie. Un assureur classique demande aujourd'hui que le locataire ait un revenu mensuel au moins égal à 3 fois le montant du loyer, un contrat à durée indéterminée et, en plus, une caution.

La GRL existe depuis fin 2006. Elle avait été instaurée à l'époque par une convention signée entre l'Etat et l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL : organisme du 1% logement). Elle vient de faire son entrée dans le code de la construction et de l'habitation. Sa portée s'en trouve généralisée. A cette occasion, une nouvelle formule de la GRL est en application à compter de 2010.

Les bailleurs intéressés souscriront la GRL auprès des assureurs qui ont adhéré au dispositif. Un contrat appelé « contrat socle » est conclu par l'assureur et le bailleur Cette garantie est destinée à intervenir en cas d'impayés de loyers et de dégradations du logement par le locataire.

Assurance facultative à un coût raisonnable

Il ne s'agit pas là d'une assurance obligatoire. Le bailleur est libre de la choisir ou pas. Mais s'il désire en profiter, plusieurs conditions sont à remplir.
Chaque assureur adhérent au dispositif fixe le montant de la cotisation. Celui-ci doit être indépendant du "profil" du locataire. Il est vraisemblable que les tarifs soient proches de ceux pratiqués dans l'ancienne formule de GRL à savoir 2% du loyer annuel.
Deux formules sont prévues :

Pour les bailleurs gérant leur bien directement, il leur en coûtera au maximum 2,5% du montant mensuel du loyer contre un prix variant entre 2 et 4% pour les autres contrats. Pour souscrire, il faut s'adresser à une entreprise d'assurance de son choix, partenaire du dispositif.

Pour ceux qui confient la gestion de la location à un professionnel (administrateur de biens), ce dernier contractera en leur nom ce type d'assurance. Le coût de la GRL sera alors de l'ordre de 1,8% (contre 1,5 à 3% pour les formules classiques).

Le profil du locataire

Quel que soit le statut professionnel du locataire, le bailleur peut recourir à la GRL. Il faut toutefois que le loyer et les charges (déduction faite des allocations logement) représentent entre 33 et 50% des revenus du locataire. Si ces derniers sont supérieurs à trois fois le montant du loyer, le bailleur n'a pas accès à la GRL, sauf si le locataire ne peut fournir la caution exigée par le propriétaire ou son assureur.

Cette garantie est, toutefois, destinée en priorité aux locataires titulaires de contrat à durée déterminée, aux travailleurs à temps partiels ou en formation, aux étudiants et jeunes qui débutent dans la vie active.

Les risques couverts

En cas d'impayés, le souscripteur de la GRL est indemnisé à hauteur du loyer, charges comprises, sans limite de durée. L'indemnité versée est plafonnée à 70 000 € par mois. La garantie joue à compter du 1er jour d'impayés (sans franchise). Mais le premier versement a lieu au bout de 4 mois, temps nécessaire pour faire les relances amiables et que celles-ci produisent leurs effets.

En location non meublée : la garantie couvre également les détériorations immobilières dans la limite de 7 700 € par logement et par sinistre,

Pour une location meublée, le plafond est de 3 500 €.

De cette dernière indemnisation, sont déduits 2 mois de loyer correspondant au montant du dépôt de garantie.

Ce dispositif ne profite pas au bailleur personne morale, comme les SCI, sauf si elles sont constituées entre parents allant jusqu'au 4ème degré